1. 투자구조 개요

• 투자구조는 해당 자산, 투자에 관련된 주요 관계사와의 구조도를 의미
  • 목표: 자산 / 투자 관점에서 필요한 사항을 빠르게 파악하게 만드는 것
  • 중요한 관계사만 한정하여 보여주는 것이 필요
• 예시) 투자구조에 포함되는 주요 관계사
  • 자금 조달 영역: 자금 조달에 참여하는 트랜치 중심
  • 운영 영역: 현금흐름 발생에 영향을 미치는 관계사 중심
• 세부사항

• 시공사 (건설 중인 자산) : 건설사의 신용등급, 책임 범위가 있어 교체 시 프로젝트가 변경됨 | | 투자 관련 | - 주주, 대주 : 프로젝트의 주인인 주주는 변경 불가능 (대주는 유사한 업종 내 다른 기업으로 교체가능하지만, 프로젝트에 반드시 필요한 주체로 반드시 기재가 되어야 함)
• 자산운용사 (펀드), 자산관리회사 (리츠) : 각 프로젝트의 의사결정자로 변경 불가능 |

2. 투자구조 작성 방법

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Step 1: 자산을 직접 소유하고 있는 주체(Fund, Reits, SPC 등)를 가운데(5번)에 배치

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Step 2: 나머지 칸에 주요 관계사를 배치하고, 화살표로 관계를 연결

• 주체인 5번을 제외한 나머지 위치는 설명에 용이한 방향으로 자유롭게 선택가능

• 구조도이기 때문에 구체적인 수치보다는 관계를 언급하는 수준으로만 기재

• 배치 예시)

  

• 주요 관계사 설명:

  • 사업주체: 투자를 유치하는 주체를 의미하며 SPC, 펀드, 리츠 등 다양한 형태
  • 투자대상: 어디에 투자하는지를 기재합니다.
    • 투자 대상은 반드시 사업주체에 연결되어야 하며, 직접 연결되거나 1, 2개 주체를 건너 연결되는 경우도 있음
  • 자금조달: 투자에 참여하는 사람을 의미하며 주주, 대주가 포함되어야 함
  • 기타
    • 공사, 운영 등 프로젝트의 진행 상황에 따라서 주요 주체가 추가되어야 함
    • 리츠, 펀드의 경우, 사업주체와 의사결정주체가 구분되기 때문에 의사결정주체를 반드시 표기해야 함
      • 리츠: 자산관리회사
      • 펀드: 자산운용사 (집합투자업자) </aside>

3. 케이스 스터디

Case 1: 여의도 사학연금 재건축 프로젝트

부동산/리츠 2022년 오피스 시장 전망 (2022.02.16, 삼성증권)

• 투자구조로 이해하는 프로젝트

  1. 사업주체: 코크렙티피 위탁관리부동산투자회사

     → 투자자(주주), 대주와 직접 연결되어 있는 주체 (투자를 유치하는 주체)

  2. 투자대상: 사학연금 토지에 삼성물산이 시공사로 참여하여 공사를 진행한다

     → 시공사: 건물을 짓는 건설사를 의미함. 따라서 이 사업은 건설을 통해 건물을 짓는 프로젝트임

     → 토지: 건물을 지을 때 이용할 토지를 직접 사는 경우가 많은데, 이 건물은 임대를 하는 방식임

  3. 자금조달: 주주(사학연금, 코람코)가 대주(국민은행, 농협생명)를 통해 PF 대출을 일으켜 사업을 진행한다

     → 주주: 코크렙티피 위탁관리부동산투자회사의 주주를 의미 (프로젝트의 주인)

     → 대주: 타인자본으로 자금을 빌려주는 주체를 의미

  4. 자산관리사: 사업주체는 위탁관리부동산투자회사로 자산관리회사인 코람코가 주요 의사결정을 진행한다

     → 위탁관리부동산투자회사는 의사결정주체인 자산관리회사가 반드시 필요

• 해설

  • 사업주체가 정중앙에 위치하였고, 주요 관계사가 잘 정리되어 공사 중인 토지부터 시공사까지 확인할 수 있음
  • 투자자(주주) 구성의 지분율을 보여주는 것은 일반적이지 않음
  • 자산보관사, 사무수탁사는 의사결정에 큰 영향을 미치지 않아 제외해도 무방

Case 2: 이지스리테일부동산투자신탁287호

이지스리테일부동산투자신탁287호